党的二十届三中全会提出,加快构建房地产发展新模式。专家认为,金融机构要围绕城市更新改造、租赁住房等重点领域,加快形成金融支持新模式。特别是在当前形势下,要更加重视从供需两侧发力,降低居民购房成本,更好支持刚性和改善性住房需求,助力构建房地产发展新模式。
当前,我国房地产市场已进入“存量为主、增量为辅”的发展新阶段,并正在经历房地产市场转型的深度调整阶段。以老旧小区维修与改造、城中村建设、老工业区改造、低效用地再开发等为主的城市更新将成为房地产发展的重要内容,这有助于提升城市品质、满足居民住房升级需求,同时也为金融支持城市更新提供新的增长点。
然而,相较房地产开发项目,城市更新项目融资面临一些挑战。中国银行研究院中国金融团队主管李佩珈表示,一是开发周期长,资金压力大。城市更新由于牵扯主体多,有些项目周期通常在5年至8年,而一般房地产住宅项目通常在2年至3年。二是回报低、利益平衡难,商业性资本参与动力不足。城市更新涉及多方主体,各主体利益平衡难度较大,一旦协调不好,往往容易造成工期停滞等问题。
此外,业内专家表示,针对城市更新每个环节进行业务创新,形成适应城市更新业务的金融运作模式。例如,在项目获取环节,由于该阶段风险高、不确定性大,股权融资成为较好的支持方式;在建设改造环节,因前期风险基本排除,可利用大额债券融资对项目建设形成有力支持。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示,我国房地产市场供求关系发生变化,未来金融机构在做好房地产新项目金融服务的同时,还需要做好存量房地产领域的金融服务。无论是支持二手房交易,还是服务城市更新改造等,都是在服务居民对美好生活的居住需求,也是服务房地产发展的新模式。
党的二十大报告强调,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展租赁住房是构建新型住房供给体系,也是平抑房价波动、助力房地产市场回归只住不炒的根本定位的重要一环。宗良表示,一方面培育专业住房租赁机构,鼓励个人将长期持有住房用于出租。既要增加租赁住房建设相关投资,也要充分利用好当前的房地产存量市场,鼓励国有企业进行厂改住、商改住,通过税收、融资等优惠措施提高社会化方式提供租赁房源的积极性。另一方面保护承租人合法利益,完善租赁监管政策体系,建立倾向于承租人保护的法律法规,加强租金价格指导与管理。
娄飞鹏表示,从银行的角度看,服务租房和服务买房一样是重要的业务领域。支持住房租赁方面的途径相对较多,既可以从供给方面支持保障性租赁住房建设,也可以从需求方面为有住房需求的主体提供金融服务,还可以搭建平台围绕增进供求匹配来提供金融服务。
当前,要加快形成租购并举住房供应体系。尤其是在城镇化背景下,新市民、青年人等群体住房需求依然较大。宗良表示,银行要更好满足新市民合理购房信贷需求。目前新市民分布在各行各业,主要以工人、蓝领、小微企业主、个体工商户等为主,未来要加大支持力度,多维度科学审慎评估新市民信用水平,对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,更好满足其购房信贷需求。
中共中央政治局9月26日召开会议强调,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度。近年来,我国房地产市场供求关系发生了重大变化,销售的持续放缓导致房企流动资金紧张,部分已售在建项目难以按期交付。国家金融监督管理总局局长李云泽表示,为了解决这个问题,金融监管总局会同住建部建立了城市房地产融资协调机制,把合规的在建已售项目纳入项目“白名单”,引导金融机构满足房地产项目的合理融资需求。
今年以来,金融监管总局积极推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。比如,将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”,做到“应进尽进”;进入“白名单”的项目,商业银行要做到“应贷尽贷”;优化贷款资金的拨付方式,做到“能早尽早”。
城市房地产融资协调机制建立以来,在支持房地产项目融资、保障房屋建成交付方面发挥了很大作用。在各方的共同努力下,协调机制取得了良好效果。截至9月份,商业银行已审批“白名单”项目超过5700个,审批通过融资金额达到1.43万亿元,支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下,金融机构对房地产行业的支持力度也在不断加大。截至8月末,房地产开发贷款较年初实现了正增长,房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%和18%,为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。